Reforma de casas y chalets en Castelldefels, de la cubierta a la piscina

¿Cuándo necesita tu casa proyecto de arquitecto y licencia?

Cuando se toca estructura, se amplía volumen, se cambia el uso o se modifica la fachada de forma relevante. Entonces hace falta licencia con proyecto firmado.

Cambiar acabados e instalaciones interiores, aunque sean todos, suele ir por comunicación previa. El Ajuntament de Castelldefels la reserva para obras de poca envergadura: ni obra nueva, ni ampliación, ni gran rehabilitación, ni derribo. El resto necesita licencia.

Hace falta proyecto de arquitecto cuando:

• Se abren huecos en muros de carga, se refuerzan forjados o se añaden pilares.
• Se amplía la casa: cerrar un porche, una planta más o una caseta habitable.
• Cambia el uso, por ejemplo de garaje a vivienda.
• Se modifica la fachada con huecos nuevos o cambio de volumen.

Antes de dibujar una ampliación comprobamos la edificabilidad que queda en tu parcela, la altura y la ocupación máximas. Así no pagas un proyecto que no se puede licenciar. En casas del frente marítimo, como algunas de La Pineda, la Ley de Costas no permite aumentar volumen, altura ni superficie dentro de la servidumbre de protección.

Trabajamos con arquitectos colegiados de la zona o con el tuyo. Todo el detalle está en la guía de licencias de obra en Castelldefels.

¿Rehabilitar la cubierta o sustituirla entera?

Si vigas y tablero están sanos, se rehabilita por 100–150€/m² con aislamiento nuevo. Si la estructura está podrida, se sustituye por 180–280€/m².

Una cubierta de teja aguanta 40 a 60 años si lo que tiene debajo está bien. Cuando cambiar tejas rotas ya no basta, hay dos caminos:

• Rehabilitación (100–150€/m²): se mantienen las vigas, se retira la teja, se coloca lámina impermeable nueva, se añade aislamiento y se vuelve a tejar con pieza nueva o recuperada.
• Sustitución (180–280€/m²): cuando vigas o tablero están dañados, se rehace también la estructura.

Muchas casas de los 70 no tienen aislamiento bajo cubierta, y se nota en verano. Si ya se levanta la teja, aislar sale a cuenta. En Bellamar, en porches y casetas de esa época, puede haber placas de fibrocemento. Si las encontramos, no se rompen ni se cortan: las retira una empresa inscrita en el registro de amianto (RERA), y la Generalitat convoca cada año ayudas de hasta 30.000€ por inmueble.

En cubiertas planas y terrazas manda la pendiente: como mínimo un 1% hacia los sumideros.

¿Qué hacer con una piscina que pierde agua?

Primero localizar la fuga: juntas de gresite, skimmer o tubería enterrada. Si el vaso está sano, la lámina armada sella sin picar en pocos días.

Cuando una piscina baja de nivel más de lo normal, hay que saber por dónde se va el agua antes de gastar nada. Los puntos habituales:

1. Juntas del gresite que se han descompuesto con los años.
2. Skimmer y boquillas mal anclados.
3. Tuberías enterradas: se hace prueba de estanqueidad y, si hay fuga, se localiza con equipo de ultrasonidos.
4. Vaso fisurado por movimientos del terreno, poco frecuente pero posible en parcelas en pendiente.

Si la estructura está sana, la opción más rápida es colocar lámina armada de PVC de 1,5 mm sobre el gresite existente. Se hace en 5-8 días, cuesta unos 40–60€/m² de superficie de agua y dura 25-30 años. En la misma obra se pueden cambiar depuradora y luminarias y poner un suelo perimetral antideslizante.

Antes de llamar a nadie, haz la prueba del cubo: llena un cubo de agua, déjalo en el primer escalón de la piscina y marca el nivel dentro y fuera. Si en 24 horas la piscina baja más que el cubo, hay fuga y no es solo evaporación.

¿Qué revisar antes de comprar un chalet en Castelldefels?

Cubierta, humedades en muros enterrados, muros de contención, piscina, instalación eléctrica, posible fibrocemento y que porches y ampliaciones estén legalizados. Todo eso cambia el precio real.

Un chalet que parece para entrar a vivir puede esconder una reforma de seis cifras. Antes de firmar, conviene mirar:

• Cubierta: manchas en techos de la última planta, tejas movidas o una terraza plana con charcos.
• Humedad en paredes enterradas: en parcelas en pendiente, las salas medio enterradas suelen oler a humedad y tener pintura abombada.
• Muros de contención: grietas, desplome o agua saliendo por la base después de llover.
• Piscina: pregunta cuánta agua repone el dueño cada semana en verano.
• Instalación eléctrica: un cuadro sin diferenciales o enchufes sin toma de tierra obligan a cambiarla.
• Fibrocemento: placas onduladas grises en porches, casetas o depósitos.
• Legalidad: que el porche cerrado o la habitación añadida consten en el catastro y tengan licencia. Si no, legalizarlos puede no ser posible.

Si nos avisas antes de comprar, hacemos la visita técnica gratis y te decimos qué habría que arreglar y cuánto costaría aproximadamente. Es un buen argumento para negociar.

¿Se puede reformar una casa por fases sin mudarse?

Sí, si se planifica desde el principio: primero cubierta, electricidad y fugas; después cocina y baños; al final habitaciones, acabados y exteriores.

Una reforma integral de chalet dura entre 4 y 8 meses; con ampliación o cubierta nueva puede llegar a 10-12. No todo el mundo puede asumirlo de golpe, ni irse de casa tanto tiempo. En casas grandes proponemos fases:

1. Fase 1, lo urgente: cubierta que filtra, piscina que pierde, instalación eléctrica sin protecciones.
2. Fase 2, lo que más se usa: cocina, baños principales y salón.
3. Fase 3, el resto: habitaciones, acabados y exteriores secundarios.

La condición es pensar las fases desde el primer día. Si la fase 1 deja tubos preparados para la cocina que vendrá, la fase 2 no tiene que romper lo que ya está hecho.

En calles estrechas y en pendiente, como muchas de Montmar o Bellamar, a veces no cabe un contenedor. Lo resolvemos con sacas y camión pequeño, y ese coste va en el presupuesto desde el principio.